Yarının ihtiyaçlarını göz önüne alan, iyi tasarlanmış, çevre, sağlık, eğitim, ulaşım, spor ve idari altyapıları ile yaşanabilir şehirler kurmak tüm dünyanın gündeminde. Gelişmiş ülkeler konut ve şehirleşme sorununu büyük ölçüde çözmüş durumda. Türkiye ise, kontrolsüz şehirleşmenin getirdiği sorunları çözmek üzere son yıllarda kararlı politikalarla harekete geçti.
Birleşmiş Milletler raporuna göre; Türkiye’nin nüfusunun 2030 yılında 88 milyon, 2050 yılında ise 95 milyon kişiye ulaşacağı tahmin ediliyor. Kentlerin başarıyla yenilenmesi için evlerin, kamusal alanların, ulaşımın ve ticari gelişimin bütüncül bir yaklaşımla değerlendirilmesi gerekiyor. Yatırım açısından da, gayrimenkul ve altyapının etkileşimi reel varlıklar açısından geniş yatırım fırsatları sunuyor.
Bu süreçte Kentsel Dönüşüm, önemli bir fırsat niteliği taşıyor. Türkiye, fırsatı en ideal şekilde değerlendirmek üzere yapısal düzenlemeler gerçekleştirmek zorunda. Bu çerçevede yapılması gerekenler; imar mevzuatının yeni baştan ele alınmalı, yapılaşma tercihleri tarihi ve çevresel doku gözetilerek değerlendirilmesi, Kentsel Dönüşüm ’ün bina bazlı ele alınmaması; dönüşüm bütünsel bazda, kentsel altyapı, yeşil alan ihtiyacı ile başta mülkiyet hakkı olmak üzere bölge sakinlerinin tüm hakları gözetilerek planlanması, kentsel dönüşüm alanlarındaki mevcut sosyal ve kültürel mozaiğin de korunmasına özen gösterilmesi, planlama aşamasında inşaat atıklarının çevresel etkileri ve geri kazanımları da dikkate alınması olarak sıralanıyor. Gayrimenkul sektörünün ortak isteği ise; 2018 yılında ekonomik ve siyasi istikrarın sürmesi…
BAKANLIK YOĞUN ÇALIŞMA İÇİNDE
Türkiye topraklarının yüzde 66’sı deprem tehdidi altında. İstanbul’da yaşanacak bir depremin 100 milyar dolara yakın bir maliyet çıkaracağı hesaplanıyor. Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, geçtiğimiz günlerde bu nedenle Kentsel Dönüşüm Yasası’nda revizyon planladıklarını açıkladı. Yeni bir hedef koyduklarını ve 15 yılda 7,5 milyon riskli yapıyı yenileyeceklerini, hedeflerinin yılda en az 500 bin konut yenilemek olduğunu duyurdu. Bunun 200-300 bini İstanbul, geri kalanı Anadolu’da olacak. İki yeni ilçe kurulması ve bazı ilçelerin taşınması gündemde… Böylece bina stokunun yüzde 40′ı yenilenecek. Kişi kendisi binasını güçlendirmek veya değiştirmek istiyorsa, belediyeye harç-ruhsat filan hiçbir şey vermeyecek. Belediye bu işe girdiğinde ise, can suyu olan para sıfır faizle verilecek.
ŞEHİR PLANCILIĞI İHMAL EDİLİYOR
Türkiye’de gecekondulaşma henüz tam anlamıyla bitmese bile eskiye göre çok mesafe kat edildi. Bundan sonra ne yapmak lazım diye bakıldığında; Kentsel Dönüşüm sürecini, tüm sıkıntılara rağmen fırsata çevirmemiz gerekiyor. Şehirlerin planlanırken şehir plancılığını hep ihmal ettiğimizi vurgulayan sektörün kanaat önderleri; “Sonra da diyoruz ki, ‘Londra’nın parkları bahçeleri 1946 yılında planlanmış ve sağlıklı bir şekilde de korunarak geliştirilmiş” değerlendirmesi ile dikkat çekiyor.
TEŞVİKLER GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ HAREKETLENDİRDİ
Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2017-3. Çeyrek Raporu’nda Mart 2017’de binde 20’den binde 15’e düşürülen tapu harcı uygulamasının Eylül sonu itibariyle sona ermesinin, tapu tescillerinde hareketlilik yarattığı vurgulandı. Bu hareketlilikle birlikte 2017 yılı 3. çeyrekte, 2. çeyreğe göre yüzde 14,5, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise yüzde 10 oranında bir büyüme yakalandığı belirtildi. Raporda ayrıca, 2017 ilk yarıyılında görülen yeni konut satışlarındaki yavaşlamanın 3. çeyrekle birlikte tekrar pozitif bir seyir izlediğine dikkat çekildi.
Raporda; ilk kez satılan konutlarda 2. çeyreğe kıyasla yüzde 20’lik bir artış görülürken, ikinci el satışlarda yaşanan daralmanın yüzde 1,4 seviyesinde gerçekleştiği vurgulandı. 2017 ilk yarıyılında görülen yeni konut satışlarındaki yavaşlamanın 3. çeyrek ile birlikte tekrar pozitif bir seyir izlediği ancak bu seyirde ağırlıklı olarak tapu harç indiriminden yararlanmak üzere yapılan satışların etkili olduğu ifade edildi.
KONUTLARDA FİYAT ARTIŞI YAVAŞLADI
Geçtiğimiz yıl toplam konut stokuna 752 bin 868 yeni konut eklendi. Yüzölçümü bazında; yapı ruhsatı adeti önceki yılın aynı dönemine göre %50,8 artarken, yapı kullanma izin belgesi adeti %2,9 azaldı. Daire sayılarına göre yapı ruhsatı miktarı önceki yılın aynı dönemine göre %55,4, yapı izin belgesi miktarı ise %0,9 oranında artış gösterdi. Yeni konut üretimi ve tamamlanan konutların arzı devam ederken, TCMB verilerine göre 2017 yılı 2. Çeyreği ile birlikte konut fiyat endeks artışının yavaşlama trendine geçtiği, 3. Çeyrekte de bu durumun artarak devam ettiği görüldü. Nisan ayında yüzde 13,13 olan konut fiyat endeksi yıllık artışı Ağustos ayında yüzde 11,31’e kadar geriledi. Başka bir deyişle, konut fiyatlarındaki artış yavaşladı.
KONUT KREDİSİ FAİZLERİ YÜKSELDİ
Kullanılan yeni konut kredisi miktarı 2017 yılının ikinci çeyreğinde, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 33 artarak, 17,8 milyar TL’ye ulaştı. Bu oran 2016 son çeyreğinde ise yüzde 87 olarak en yüksek seviyesini görmüştü. Ortalama kredi tutarı ise 2017’nın ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 18,7 artarak 142 bin TL oldu. Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş 2016’nın ikinci çeyreğinden bu yana devam ederken, bu yılın ikinci çeyreğinden itibaren faizlerde yükselme görüldü. Eylül 2017 itibarıyla konut kredilerinde aylık faiz oranı yüzde 1,01, bileşik faiz oranı ise yüzde 12,88 seviyesinde gerçekleşti.
TÜKETİCİNİN TERCİHİ SENET OLDU
Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2017 yılı 3. çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla senet kullanımını tercih etti. 2017 yılı son çeyrek dönemde stok erime hızı yüzde 3,2 oranında gerçekleşti ve markalı konut projelerinde yapılan satışların yüzde 4,5’lik oranı ise yabancı yatırımcılara yapıldı.
YABANCIYA KONUT SATIŞINDA TEŞVİKLERİN ETKİSİ HİSSEDİLDİ
Yabancıya konut satışları 2. çeyreğe göre yaklaşık yüzde 6, 2016 yılının aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 47 artış ile 5 bin 646 adet seviyesinde gerçekleşti. 3. çeyrekte, Suudi Arabistan ve Irak vatandaşlarına yapılan konut satışlarının yabancıya konut satışlarındaki payı yaklaşık yüzde 31 olarak gerçekleşti. Yabancıya konut satışlarında uygulanan vergi muafiyeti ve vatandaşlık izni gibi teşviklerin etkisi hissedildi. 2017’nin ilk 9 ayında, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul oldu. İstanbul aynı döneme göre yüzde 25’lik bir artış gösterdi. Yabancıların 2016 ve 2017’nin ilk 9 ayında tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımlar; alan bazında aynı döneme göre yüzde 6,3 artış, işlem sayısı bazında ise yüzde 10,3 artış gösterdi. 2017’nin ilk 9 ayında, bir önceki yılın aynı dönemine göre Almanya vatandaşları tarafından yapılan gayrimenkul yatırımlarında; alan bazında yüzde 67, kişi sayısı olarak ise yüzde 16 oranında artış yaşandı.
KAYNAK MALİYETİNDEKİ ARTIŞ, KONUT KREDİ FAİZ ORANLARINI BASKILIYOR
Ülkemizde mevcut duruma bakıldığında, konut fiyatlarının yüksek olması ailelerin konut satın alımında belli bir oranda banka kredisi kullandığı gerçeğini gösteriyor. Konut fiyatlarının kişilerin gelirleriyle karşılaştırıldığında çok yüksek olduğu, konut kredilerinin düşük maliyetli ve uzun vadeli olarak verilebilmesi durumunda, kişilerin bunları geriye ödeyebilmelerinin mümkün olduğu gerçeği gözlemleniyor. Konut kredisi faiz oranları Ocak-Eylül döneminde ortalama aylık yüzde 0,98’idi; ancak özellikle son 3 ayda yüzde 1’i aşan oranlar gözlemleniyor. Artan kredi maliyetlerinin göreli olarak talebi azaltması bekleniyor.
SEKTÖRE 92 BİN 603 METREKARELİK YENİ OFİS ALANI DAHİL OLDU
3. çeyrekte bir önceki döneme kıyasla yüzde 12 artışla toplam 92 bin 603 metrekare yeni ofis alanı pazara girdi ve toplam arz 5,5 milyon metrekare oldu. 2017 Ocak-Eylül dönemi için toplam işlem ise 226 bin 599 metrekareye yükseldi. Yılın üçüncü çeyreğinde toplam kiralama işlemi 84 bin 903 metrekarelik alan üzerinde yapıldı. Boşluk oranı ise, toplamda yüzde 22,5 olarak gerçekleşti.
YABANCI YATIRIMCILARA KONUT SATIŞI YÜZDE 25 ARTTI
Markalı konut projeleri kapsamında ikinci çeyrekte gerçekleştirilen satışların yüzde 5,61’lik kısmı yabancı yatırımcılara yapıldı. Türkiye geneli yabancıya konut satışları ilk çeyreğe göre yaklaşık yüzde 25’lik artış ile 5 bin 325 adet seviyesinde gerçekleşti. Ayrıca 2016 ve 2017’nin ilk 6 ayında, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul oldu.
MARKALI KONUT PROJELERİNİN YÜZDE 51,58’İ SENETLE SATILDI
İkinci çeyrekte markalı projelerinden konut satın alan müşterilerin peşinat kullanım oranının yüzde 17,96, banka kredisi kullanım oranı yüzde 30,46 ve senet kullanım oranının yüzde 51,58 olarak gerçekleştiği, stok erime hızının ise yüzde 3,78 olduğu belirtildi.
DÜNYA İLE KIYASLANDIĞINDA SEKTÖR DAHA FAZLA POTANSİYEL İÇERİYOR
Türkiye konut sektöründe orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacının yoğun olarak sürdüğünü vurgulayan sektörün kanaat önderleri, şu tespitlerde bulunuyorlar:
“Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre biraz yavaşlamakta olduğu söylenebilir. Ancak yatırım amacıyla hareket eden gerçek ve tüzel kişilerin (yerli-yabancı) markalı, belli standartların üstündeki lüks konut talebi de bu segmenti canlı tutuyor. Ticari konut pazarı ise ekonomideki gelişmelerden ve ticari hayattan daha fazla etkilenir bir tutum sergilemek ile birlikte gerek demografik etkenler gerekse sağlanan belli bir büyüme hızı neticesinde canlı kalabilmektedir. Türkiye gayrimenkul sektörü, büyüyen Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam edecektir. Demografik ve ekonomik gelişmeler göz önüne alınıp dünya ile kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği görülüyor. Gerek ülkemiz gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe, sektörde orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır.”
TÜKETİCİ SADECE FİYATA BAKMAYIP DAHA RASYONEL KARAR VERİYOR
Türkiye genelinde taşınmaz fiyatlarına bakıldığında ‘gayrimenkul piyasasının’, dinamikliğin yanı sıra denge fiyatını da yakalamaya çalıştığının görüldüğüne dikkat çeken sektör temsilcileri, “Türkiye konut piyasasında alt pazarlar bazında dinamik ve rasyonelleşen eğilimler görülüyor. Özellikle fiyat hareketlerinde gerektiğinde ‘düzeltme’ gerektiğinde de ‘artışlar’ görülebiliyor. Konut yapı izinlerinin piyasa beklentilerine göre yükleniciler tarafından azaltılıp-çoğaltılması dinamik bir şekilde sürüyor. Tüketicinin giderek daha rasyonel kararlar vererek sadece fiyat kıstasına bakmadığı, yapı kalitesi, malzemesi, ulaşım kolaylığı gibi pek çok unsuru değerlendirdiği görülüyor. Yabancı yatırımcıların sadece konut niteliği ve niceliğine değil aynı zamanda mülk edindikleri şehri ‘bir yaşam alanı’ olarak görmelerinin etkileri de dikkat çekiyor. Bunun en tipik örneği İstanbul’da görülen yabancılara yönelik konut satışlarıdır” değerlendirmesinde bulunuyorlar.
KONUT KREDİSİ HACMİ İLK ÇEYREK SONUNDA 185 MİLYAR TL’YE ULAŞTI
Kullanılan yeni konut kredisi miktarı 2017 yılının ilk çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 68 artarak 18,8 milyar TL’ye ulaştı. Bu oran 2016 son çeyreğinde ise yüzde 87 olarak en yüksek seviyesini görmüştü. Ortalama kredi tutarı ise 2017’nın ilk çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 22,4 artarak 140.000 TL oldu. Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş geçtiğimiz yılın ikinci çeyreğinden bu yana devam ederken, bu yılın ikinci çeyreğinden itibaren faizlerde yükselme görülmektedir. 2017 Haziran ayı itibarıyla konut kredilerinde aylık faiz oranı yüzde 0,93, bileşik faiz ise yüzde 11,78 seviyesinde gerçekleşti. Toplam bankacılık sektörü içerisinde Yerli Özel ve Yabancı Mevduat Bankaları’nın sayısı geçtiğimiz yıla göre arttı. Toplam konut kredisi hacmi ise 2017 yılı 1. Çeyrek itibarıyla 185 milyar TL’yi aştı. Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı hem bir önceki yılın aynı dönemine göre hem de bir önceki çeyreğe göre artarak yüzde 38,7 oldu.
OFİS KİRALAMALARINDA GEÇEN YILA GÖRE YÜZDE 72,5 ARTIŞ YAŞANDI
2017-2. çeyrekte, geçen sene aynı dönemin yaklaşık iki katına denk gelen 82 bin 774 metrekare yeni ofis alanı tamamlanarak piyasaya girdi. Buna ek olarak 2017-2. çeyrekte yeni kiralamalarda bir önceki çeyreğe göre yüzde 19,3, geçen yıla göre ise yüzde 72,5 oranında artış kaydedildi. Yılın ikinci çeyreğinde 69 bin 571 metrekare toplam kiralama işlemi gerçekti. Bu işlemlerin yaklaşık yarısını yeni kiralamalar, diğer yarısını ise sözleşme yenilemeleri oluşturdu. Metrekare bazında anlaşmaların yüzde 53’ü MİA (Merkezi İş Alanı) bölgesinde, yüzde 5’i MİA dışında kalan Avrupa Yakası’nda ve yüzde 42’si Anadolu Yakası’nda gerçekleşti. Finansal anlamdaki olumlu gelişmelerin ekonomik büyümeyi kısa vadede iyileştirmesi beklenmekle birlikte bu durumun özel yatırımlarda da yükselişe neden olması umuluyor. Fakat belirli bir oranda da olsa devam eden döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve yüksek işsizlik seviyesinden dolayı kiraların gelecek dönemlerde düşmeye devam etmesi bekleniyor.
5 BÜYÜK İL KONUT FİYAT ARTIŞINDA SINIFTA KALDI
Hürriyet Emlak Eylül 2017 Emlak Endeksi verilerine göre 2017’nin ilk 3 çeyreğinde Türkiye’de en çok değerlenen il Edirne oldu. Edirne’de satılık konut fiyatları, son 9 ayda yüzde 27 artarak İstanbul’u solladı. İstanbul’da 2017’nin ilk 3 çeyreğinde fiyatlar yüzde 7 artarak 4 bin 800 TL/metrekare ortalamasına ulaştı. Türkiye genelinde ise satılık konut fiyat artışı, son 9 ayda yüzde 4 oldu.
Hürriyet Emlak Eylül 2017 Emlak Endeksi verileri, 2017’nin ilk 3 çeyreğinde en çok değerlenen ilin Edirne olduğunu ortaya koydu. Edirne’de son 9 aylık süreçte satılık konut metrekare ortalama fiyatı yüzde 27 artarak 1.395 TL’den 1.769 TL’yi buldu. 2017’nin ilk 3 çeyreğinde İstanbul’da fiyatlar yüzde 7 artarak ilk kez 4 bin 800 TL/metrekare ortalamasına ulaştı. Edirne, yüzde 27’lik artışla İstanbul’u solladı. Türkiye genelinde ise satılık konut fiyat artışı son 9 ayda yüzde 4, amortisman süresi 14 yıl oldu.
TÜRKİYE’DE 2017 KASIM AYINDA 122 BİN 732 KONUT SATILDI
Türkiye genelinde konut satışları 2017 Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7,5 oranında azalarak 122 bin 732 oldu. TÜİK verilerine göre konut satışlarında, İstanbul 19 bin 939 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul’u, 14 bin 200 konut satışı ve %11,6 pay ile Ankara, 7 bin 360 konut satışı ve %6 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 6 konut ile Hakkari, 16 konut ile Ardahan ve 51 konut ile Şırnak oldu.
İPOTEKLİ KONUT SATIŞLARI 2017 KASIM AYINDA 37 BİN 250 OLARAK GERÇEKLEŞTİ
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %23,9 oranında azalış göstererek 37 bin 250 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %30,4 olarak gerçekleşti. İpotekli satışlarda İstanbul 7 bin 9 konut satışı ve %18,8 pay ile ilk sırayı aldı. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il %56,3 ile Ardahan oldu.
DİĞER SATIŞ TÜRLERİ SONUCUNDA 85 BİN 482 KONUT EL DEĞİŞTİRDİ
Diğer konut satışları Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre %2,1 oranında artarak 85 482 oldu. Diğer konut satışlarında İstanbul 12 930 konut satışı ve %15,1 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %64,8 oldu. Ankara 10 157 diğer konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’yı 4 814 konut satışı ile İzmir izledi. Diğer konut satışının en az olduğu il 5 konut ile Hakkari oldu.
KONUT SATIŞLARINDA 59 BİN 354 KONUT İLK DEFA SATILDI
Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre %6,5 azalarak 59 bin 354 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı %48,4 oldu. İlk satışlarda İstanbul 9 166 konut satışı ve %15,4 ile en yüksek paya sahip olurken, İstanbul’u 6 863 konut satışı ile Ankara ve 3 bin 37 konut satışı ile İzmir izledi.
İKİNCİ EL KONUT SATIŞLARINDA 63 BİN 378 KONUT EL DEĞİŞTİRDİ
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %8,4 azalış göstererek 63 bin 378 oldu. İkinci el konut satışlarında da İstanbul 10 bin 773 konut satışı ve %17 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı %54 oldu. Ankara 7 bin 337 konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’yı 4 bin 323 konut satışı ile İzmir izledi.
YABANCILARA 2017 YILI KASIM AYINDA 2 BİN 152 KONUT SATIŞI GERÇEKLEŞTİ
Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %21,4 artarak 2 bin 152 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında, Kasım 2017’de ilk sırayı 728 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul ilini sırasıyla 491 konut satışı ile Antalya, 142 konut satışı ile Bursa, 128 konut satışı ile Yalova ve 94 konut satışı ile Sakarya izledi.
ÜLKE UYRUKLARINA GÖRE EN ÇOK KONUT SATIŞI IRAK VATANDAŞLARINA YAPILDI
Kasım ayında Irak vatandaşları Türkiye’den 405 konut satın aldı. Irak’ı sırasıyla, 239 konut ile Suudi Arabistan, 151 konut ile Kuveyt, 135 konut ile Rusya Federasyonu ve 105 konut ile Afganistan izledi.
KURUMSAL YATIRIMCILARIN YENİ GÖZDESİ ‘TİCARİ GAYRİMENKUL’
Yatırım fonları ticari gayrimenkule yöneliyor, ‘yatırımda çeşitlilik ve getiri’ ticari gayrimenkulün yıldızını parlatıyor. Yatırım fonları ve emeklilik şirketleri arasında son dönemde yükselen trend, ticari gayrimenkule yatırım yapmak. Ticari gayrimenkule yatırımdaki bu hareketlenmeyi değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, nitelikli ticari gayrimenkulün döviz bazlı getirisi olmasının ve risk-getiri açısından sahip olduğu dengenin bunda etkili olduğunu kaydetti. Gönden, “Ofis binaları, AVM’ler, lojistik merkezleri gibi ticari gayrimenkuller ile tek bir mülk ile büyük ölçekli yatırım yapmak, bugün büyük kurumsal yatırımcılar için anlamlı. Böylece daha nitelikli gayrimenkullere talep artacak ve gayrimenkul pazarı çok daha şeffaf olmaya başlayacak” dedi.
Ticari gayrimenkule yatırımdaki hareketlenmeyi değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, nitelikli ticari gayrimenkulün döviz bazlı getirisi olmasının ve risk-getiri dengesi açısından verimli olmasının bu yükselen trendde etkili olduğunu kaydetti. Nitelikli ticari gayrimenkulün menkul değerler ile karşılaştırıldığında aynı volatiliteyi göstermediğini, getirinin nispeten daha dengeli olduğunu ifade eden Gönden, “Ticari gayrimenkulün tabiri caizse ‘arkasında tapusu’ olması da yatırımın yükselişinin en büyük nedenleri arasında. Ofis binaları, AVM’ler, lojistik merkezleri gibi ticari gayrimenkuller ile tek bir mülk ile birkaç 100 milyon dolarlık yatırımlar mümkün. Dolayısıyla büyük kurumsal yatırımcılar için yatırım anlamlı hale geliyor ve yatırım portföyünde yoğun menkul değerler bulunduran, yatırım çeşitlendirme niyetinde olan yatırımcılar için cazip bulunuyor” diye konuştu.
FONLARLA SORUNSUZ GAYRİMENKULLERE TALEP ARTACAK
Gayrimenkul yatırım fonları gibi nitelikli ve kurumsal yatırımcıların artması ile birlikte daha analitik yatırım süreçlerinin hakim olacağını vurgulayan Gönden, değerlendirmesine şöyle devam etti: “Bununla birlikte daha nitelikli ve mevzuat açısından sorunsuz gayrimenkullere talep artacak. Diğer taraftan gayrimenkul pazarı çok daha şeffaf olmaya başlayacak, mal sahibinin kimliği, profesyonel ve kurumsal yatırımcı olması açısından kiracılara da önemli avantajlar sağlayacaktır. Bununla birlikte iletişimler de daha profesyonel olacaktır.”
YATIRIM ÇEŞİTLENDİRME İLE REKABETÇİ GETİRİ ŞANSI VAR
Tuğra Gönden, gayrimenkul yatırım fonları üzerinden nitelikli ticari gayrimenkullere yatırımların döviz bazında yıllık % 6-7 civarında getiri sağladığını kaydetti. Gönden, “Bireysel yatırımlar ile bundan daha fazlası da mümkün fakat genelde daha riskli. Diğer taraftan ölçekli ticari gayrimenkullerde, ilk veya tek yatırım açısından bireysel yatırımlar mümkün olmayabiliyor. Fakat yatırım çeşitlendirme veya güven açısından bakıldığında oldukça rekabetçi getirileri var” dedi.
TİCARİ GAYRİMENKULDE HUKUKİ VE TEKNİK ANALİZLERE DİKKAT
Ticari gayrimenkul yatırımının püf noktalarına da değinen Gönden, şu değerlendirmelerde bulundu: “Yurtdışındaki başarılı örneklere baktığımızda ‘kurumsal yatırım niteliği’ tanımı ortaya çıkıyor, yani gayrimenkul yatırım fonu vb. bir kurumsal yatırımcının analitik yatırım sürecinden geçen gayrimenkulün niteliği belli. Bu niteliğe sahip olması için yatırım öncesi kapsamlı hukuki, teknik, ticari, vergi vb incelemeler (due diligence) yaparak birçok süzgeçten geçiriliyor. Burada ilk süzgeçlerden birinin ve kolay tespit edilebilen mülkiyet yapısı olması gerektiğini düşünüyorum. Ticari gayrimenkullerin yap-sat modeli ile geliştirilip ardından çoklu mülkiyetli olması, kurumsal yatırımcı açısından sakıncalıdır. Gayrimenkulün hukuki ve mevzuat açısından uygun olup tüm ilgili dokümentasyonun hazır bulunması da önemli bir konu. Mülkün gayrimenkul pazarı bazında detaylı ticari incelemelerinin olması, performansını ve pazar içindeki eğilimleri ortaya çıkaracaktır.”
TÜRKİYE’DEN 18 MİLYAR LİRALIK EV ALDILAR
Avrupa Birliği vatandaşlarının Türkiye’deki konut ve arsalara yönelik talebi her geçen gün artıyor. Bu kapsamda bugüne kadar yatırımlarını Türkiye’de 18 milyar lira değerinde konut ve arsa alarak değerlendiren 140 bin 832 yabancının yaklaşık yüzde 44′ünü Avrupa Birliği ülkelerinin vatandaşları oluşturdu.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce, yabancıların Türkiye’den satın aldığı taşınmazlara ilişkin veriler paylaşıldı. Osmanlı’dan başlayan, Cumhuriyet döneminde de devam eden, yabancıların Türkiye’den taşınmaz edinmesine ilişkin şartlar, 18 Mayıs 2012 tarihli 6302 Sayılı kanun ve Tapu Kanunu’nun 35′inci maddesi ile belirleniyor.
Bu kapsamda, 2012′de yapılan değişiklik sonucu, taşınmaz satın alınmasında “karşılıklılık şartı” nın kaldırılmasıyla gayrimenkul satın alan yabancıların sayısında artış gözlendi.
Yapılan değişiklik sonrası taşınmaz edinen yabancı uyruklu kişi sayısı 92 bin 638 oldu. Bu kişiler, 16 milyar 475 milyon 356 bin 603 lira değerinde, 85 bin 410 adet konut, iş yeri gibi bağımsız bölüm ve 7 bin 167 arsa ve arazi gibi ana taşınmaz edindi.
Bugüne kadar toplam 140 bin 832 yabancı, 18 milyar 174 milyon 543 bin 348 lira değerinde 119 bin 280 konut, iş yeri gibi bağımsız bölüm ile 11 bin 145 arsa ve arazi gibi ana taşınmazın sahibi oldu.
BİN 290 ABD’Lİ DE TÜRKİYE’DEN EV VE ARSA ALDI
Ayrıca ABD’den de bugüne kadar bin 290 kişi konut ve arsa satın aldı. Buna göre, ABD’liler bin 152 bağımsız bölüm ile 271 ana taşınmaz edindi.
YURT DIŞI TEMSİLCİLİKLERİ YAYGINLAŞTIRILACAK
Öte yandan yabancılara bu konuda kolaylık sağlanması amacıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, Tapu ve Kadastro işlemlerinin yurt dışında gerçekleştirilmesi için “Berlin Başkonsolosluğu Tapu ve Kadastro Yurt Dışı Temsilciliği’nin hayata geçirilmesinin de söz konusu rakamlara olumlu yansıdığı belirtildi.
Yetkililer, burada alınan olumlu sonuçların ardından Tapu ve Kadastro yurt dışı teşkilatının dünya çapında yaygınlaştırması için gerekli mevzuat çalışmasının tamamlandığını, TBMM’de kanunlaşması sonrası başta Körfez ülkeleri olmak üzere diğer ülkelerde de temsilcilik kurulmasının planlandığını kaydetti.
AVRUPALI YATIRIMCI TÜRKİYE’DE RİSK ALMA KONUSUNDA TEMKİNLİ
Öte yandan geçtiğimiz günlerde PwC ve Urban Land Institute (ULI) ortak çalışması olan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2018 raporu açıklandı. Uluslararası tanınmış 800’den fazla gayrimenkul profesyonelinin görüşlerine dayalı hazırlanan rapora göre, Avrupa ülkelerinin çoğunda önceki yıllara göre konut kiralama ve satın alma talebi güçlü görünüyor. Araştırmaya katılanlar, Temmuz 2016’daki darbe girişiminden sonra ve Türkiye’nin Suriye’yle komşu olması sebebiyle politik riskin arttığını düşünüyor. PwC Türkiye Ortağı Ersun Bayraktaroğlu, Türkiye’nin gayrimenkul sektörüyle ilişkisini şu sözler ile değerlendirdi: “15 milyonluk bir nüfusa ev sahipliği yapan şehir, gayrimenkul şirketlerine pek çok fırsat sunuyor. Şehrin nüfusu oldukça gençken, daha fazla ve daha iyi konuta olan ihtiyaç da yüksek. Diğer yandan, mevcut birçok bina yenileme çalışmalarından fayda görebilecek durumda. Ancak Türkiye, Gelişen Trendler Avrupa araştırmasında incelenen ülkeler arasında politik ve ekonomik anlamda en istikrarsız ülke olarak görülüyor.”
ULI Türkiye Başkanı Zafer Baysal ise, “Belli gayrimenkul kategorileri ile sınırlı olan uluslararası yatırımcı ilgisinin de giderek azaldığı bir süreci de peşi sıra yaşadık. Bunda elbette bölgemizde komşularımızla yaşanan negatif jeopolitik gelişmelerin ve buna bağlı olarak ülke algımızdaki örselenmelerin etkisi var” diye konuştu.
Gelişen Trendler Avrupa araştırmasında İstanbul’un iki yıl önce 14. sıradayken geçtiğimiz yıl 28. sıraya, bu yıl ise son sıraya gerilediğini kaydeden Bayraktaroğlu, “Aslında 15 milyonluk bir nüfusa ev sahipliği yapan şehir, gayrimenkul şirketlerine pek çok fırsat sunuyor. Şehrin nüfusu oldukça gençken, daha fazla ve daha iyi konuta olan ihtiyaç da yüksek. Avrupa özelinde öne çıkan lojistik, konut, ortak kullanımlı ofis alanları ülkemiz için de gelişen alanlar. Buna karşılık, sektörün güvenli limanlarda kalma istekliliği bölgemizde yaşanan politik ve askeri hareketlilik sebebiyle ülkemize yatırım yapma isteğinde aşınma var” ifadelerini kullandı.
İNGİLTERE İKİNCİ DURUMA GEÇTİ
İngiltere’nin güvenli liman olarak ikinciliği bırakacağını düşünmediğini ifade eden Baysal, “2016-2017 yıllarında ortaya çıkan araştırma sonuçlarından gördüğümüz İngiltere tek başına dünyanın gayrimenkul pazarında parayı park etmek için en güvenilir pazar. Bu büyük ihtimal birkaç yıl daha böyle devam edecektir. Yine Almanya’yı geçecek duruma da gelebilir” dedi.
BANKA VE FİNANS ŞİRKETLERİNİN 10 BİN GAYRİMENKULÜ SATIŞTA
Sektörde bütün bu gelişmeler yaşanırken, bankaların internet sitelerinde 10 bine yakın gayrimenkulün satış ilanı var. Bu ilanlara göre 8 bin 412 gayrimenkul satışa hazır. Bazı bankalar ve diğer finansman şirketleri bu bilgileri açıklamadığı için tam rakam bilinmiyor. Bir kısım gayrimenkul de değerleme aşamasında olduğu için henüz satışa çıkarılmış değil. Bunlar da dikkate alındığında finans sektörü elindeki satılık gayrimenkul sayısının 10 binden fazla olduğu tahmin ediliyor. Banka gayrimenkullerinin satışı alanında faaliyet gösteren gayrimenkul pazarlama şirketlerinden alınan tahmini bilgilerde daha yüksek rakamlar telaffuz ediliyor. Bazı bankalar satışta olan gayrimenkul sayılarını kamuya açık olarak paylaşmamayı tercih edebiliyor. Mevcut verilere göre en fazla gayrimenkulü satışı olan banka ise 2 bin 422 adetle Vakıfbank.
Konutta kredilendirilen evleri, ticari kredilerde ise fabrika, konut, arsa, arazi gibi her çeşit gayrimenkulü ipotek eden bankaların, ödenmeyen krediler nedeniyle mülkiyetlerine geçen gayrimenkuller, değerleme yapıldıktan sonra satışa sunuluyor.
Edinilen bilgilere göre bankaların elinde bulunan gayrimenkullerin adet olarak bakıldığında çoğu konut olsa da değerde fabrika, arsa, arazi gibi diğer gayrimenkullerin daha fazla olduğu belirtiliyor. Piyasa yetkililerine göre son zamanlarda genellikle KOBİ kredileri dolayısıyla bankalara geçen gayrimenkuller yoğunlukta.
Bankalar Birliği Risk Merkezi’nin son verilerine göre 67.1 milyar lirası bankalarda olmak üzere finans sektörünün toplam tasfiye olunacak alacak toplamı 72.2 milyar lira düzeyinde. Tasfiye olunacak kısmın toplam kredilere oranı yüzde 3.3 düzeyinde. Bu rakam önemli bir risk ifade etmiyor.
Sektörün 194.2 milyar lira düzeyinde bulunan toplam konut kredilerinde ise ‘tasfiye olunacak alacak ve krediler” oranı oldukça düşük, yüzde 1’in bile altında. Tüketici genellikle konut kredisi ödemelerini düzenli yapmaya devam ediyor. Bankaların alacakları karşılığında el koyduğu gayrimenkullerde ticari kredilerin payı daha büyük. 2016 yılında 58 milyar lira olan sorunlu kredi miktarı büyümeyi desteklemek amacıyla açılan kredi muslukları sonrasında Eylül 2017 itibariyle 72.2 milyar TL’ye çıktı. Sorunlu kredilerde en büyük payı KOBİ kredileri alıyor.
YENİ SATIŞ KANALLARI GETİRDİ
Bankaların elinde kalan gayrimenkuller sektöre yönelik düzenlemeleri de beraberinde getirdi. Bu yılın Temmuz ayında Bankaların Özkaynaklarına İlişkin Yönetmelik ile yapılan düzenlemeyle bankaların ellerindeki gayrimenkulleri 3 yıl içinde satma zorunluluğu kaldırıldı. Eski sistemde bankalar bu süre içinde bu gayrimenkulleri satamadıklarında bunu öz sermayeden düşürmek durumunda kalıyorlardı.
Bu baskı kalkınca bankalar ellerindeki gayrimenkulleri satmakta acele etmiyor, piyasa koşullarını gözetebiliyorlar. Mülkiyetlerine geçen gayrimenkulleri çeşitli emlak pazarlama ve ilan siteleri üzerinden satışa sunuyorlar. Elinde 700 bin civarında konut stoku bulunan gayrimenkul şirketlerinin kampanyalı satışlarıyla rekabet etmeleri gerekiyor. Bu da uzmanlık alanları olmadığı için satış zorlukları getirebiliyor.
TÜRKİYE GENELİNDE KONUT FİYATLARI %0.89 YÜKSELDİ
Türkiye İş Bankası’nın desteği ile hazırlanan ‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ ve ‘REIDIN Emlak Endeksi’ Kasım ayı sonuçları açıklandı. ‘REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre; stok erime hızının %3.3 olduğu Kasım ayında, fiyat artışı bir önceki aya göre 0.17, geçen yılın aynı dönemine göre ise %4.10 oranında gerçekleşti.
Türkiye genelinde 68 ili kapsayan ‘REIDIN Emlak Endeksi’ Kasım ayı sonuçlarına göre ise konut fiyatlarında, bir önceki aya göre %0.89 oranında artış yaşandı. Kasım ayında metrekare başına konut satış fiyatları %2.01 oranında artan Çankırı, fiyatların en çok yükseldiği şehir oldu.
ELMAS: GAYRİMENKUL SERTİFİKASI İHRAÇLARI ARTACAK
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği(KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, önümüzdeki yıl gayrimenkul sertifikası ihraçlarının artacağını söyledi. Türkiye Finans Forumu’nda konuşan Elmas, “Gayrimenkul sertifikası için biz de elimizi taşın altına koyuyoruz. Önümüzdeki dönemde ciddi bir bilinçlendirme yapacağız. 8-10 büyük bilinen firmamız önümüzdeki yıl bu sertifikaları halka arz yapmaya başlayacaklar” dedi.
Gayrimenkul sektörünün, darbe girişiminden sonra küçülmeyen tek sektör olduğunu söyleyen Elmas, Türkiye geneline göre İstanbul’da konut satış hızının bir miktar düşmüş olabileceğini kaydetti. Altan Elmas, sözlerine şöyle devam etti: “Türkiye’de yılda ortalama 900 bin kişiye ev bulmak zorundayız. Yılda 600-700 bin ev satıyoruz. Yaklaşık 1 milyon 400 ikinci el ev satıyoruz. Bunun sebebi de temel ihtiyaçlar. Zaman zaman ekonominin inişli çıkışlı dönemlerinde gözler bizim sektöre çevriliyor. TÜİK rakamlarına baktığımızda konut satışlarında Türkiye genelinde yüzde 7.5, İstanbul’da ise yüzde 5′lik bir büyüme gözlemleniyor. Çeşitli spekülasyonlar üretiliyor. İstanbul’un konut satış hızının düştüğüyle alakalı. Ancak satışların bir miktar yavaşlamış olmasının nedeni Anadolu’da çok yatırımcı olması. İstanbul’da rekabet havuzunun içerisinde bir miktar daha aşağıda olması rağmen önümüzdeki yıl yüzde 6-7 arası bir rakamla konut satışlarının artacağını öngörüyoruz. Bunun yanı sıra son bir yıl içerisinde yüzde 10′luk bir konut fiyat artışı olduğu söyleniyor. Ama bunun yanı sıra inşaat maliyetlerinde de belli bir fiyat artışı var. Kasım ayı henüz açıklanmadı ama ekim ayı satışlarının genel olarak çok iyi olduğunu görüyoruz.”
“KENTSEL DÖNÜŞÜM HIZIMIZI 5 KATINA ÇIKARMAMIZ GEREKİYOR”
2000 yılından sonra yapılan konutları depreme dayanaklı yapılar, 2000′den önce yapılan yapıları ise sorunlu, sıkıntılı ve çürük olarak kabul ettiklerini belirten Elmas, minimum 7,5 milyon konutun dönüşmesi gerektiğini söyledi. Elmas, “Gayrimenkul yatırımları son 7-8 senedir, her bir sene bir sonrakinden artarak devam ediyor. Çok ciddi bir rekabet ortamı var” ifadesini kullandı. Elmas, “Yılda en az 500 bin konutu dönüştürürsek 15 yılda ancak bu 7,5 milyon konutu dönüştürebiliyoruz. Yani 1 milyon konut üretebiliyoruz. Bunun 100 binini kentsel dönüşüm ile dönüştürebilirken 500 bine çıkarmamız gerekiyor” dedi.
TANES: İNŞAATTA 2.0’A GEÇİLMELİ
Geçtiğimiz günlerde ‘Yapı Sektöründe Yeni Açılımlar İçin Fırsatlar” paneline katılan İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes, büyümenin lokomotifi gayrimenkul sektörünün genel durumu ve geleceği hakkında önemli saptamalarda bulundu. Tanes, inşaat sektöründe belli standartların yakalanması gerektiğine dikkat çekerek “Belki de inşaatta 2.0’a geçmenin zamanı geldi” dedi.
Sektörün en büyük atılımı gerçekleştirdiği 2003 yılından bu yana gelinen noktayı vurgulayan Turgay Tanes, şu değerlendirmelerde bulundu: “Türkiye’de gayrimenkul sektörünün en büyük çıkış yaptığı yıl 2003 yılıdır. 14 yıllık sürede 1 buçuk yıllık kriz dönemini dışarıda bırakırsak, sektör sürekli olarak, bazen çift bazen tek hanenin en üst basamağında büyümeler kaydetti. Bu nereden kaynaklandı diye bakacak olursak, 70 ve 90’lı yıllar arası alternatif yatırım araçlarının çok yüksek getiri sağladığı, hatta bir yerli araba fabrikasına para yatırıp 4-5 ay sıra bekledikten sonra alınan aracın 2 sene kullanıldıktan sonra iki katı fiyatına satıldığı dönemlerdi. Türkiye’de alternatif yatırım araçlarının faizlerinin düşürülmesi ve deprem gibi farklı kaygıların oluşması ile değişim yaşandı ve yatırımlar gayrimenkule yöneldi.
2014’ten itibaren gayrimenkul artık bir sosyal güvence haline geldi ve sonrasında müthiş bir süratle AVM yatırımları başladı. O dönem AVM’lerde Türkiye ortalaması 1000 kişi başına 30 m2, Avrupa’da 300 m2 iken dinamik girişimci iş adamlarımız öyle bir yatırım yaptı ki bir anda 170-180 m2 seviyelerine ulaştık. Ardından 2008’de AVM’lerde sıkıntı olunca yatırımcı/perakendeci müzakereleri başladı. Yatırımcılar hızlı bir şekilde ofis ve konut piyasasındaki kar beklentisinin yüksek olması nedeniyle bu sektörlere giriş yaptı. Ardından da otel furyası başladı. Gayrimenkulün alt segmentlerinde yolculuk birbirleriyle iç içe olmakla birlikte böyle bir seyir izledi. Bu yolculuğun sonunda gelinen noktada şu anda İstanbul’da 4,9 milyon m2 ofis binası var, bu rakam bir yıl içinde 6 milyon m2’ye dayanacak. Yine İstanbul’da 11 milyon 400 bin m2 kiralanabilir AVM alanı mevcut, bunun da bir yıl içerisinde 13 milyona erişmesi bekleniyor. Tüm bunlar sektörün olgunlaştığının göstergeleridir.”
“KENTSEL DÖNÜŞÜM HIZLI YOL ALMIYOR”
Kentsel Dönüşüm konusuna da değinen Tanes, bu konudaki görüşlerini şöyle dile getirdi: “Kentsel dönüşüm işi pek o kadar iyi ve hızlı bir şekilde gitmiyor. Bu gidişatın yavaş olmasının sebebi; hem aşırı beklenti içinde olan yatırımcılar, hem de hak sahiplerinin yüksek talepleridir. Kentsel dönüşümde mevzuattan kaynaklanan sorunlar devlet tarafından çözüldü ancak hala yasal boşluk bulmaya çalışan hırslı oyuncular mevcut. Fakat başarılı işlerin yapıldığı yerler de var, Kartal örneğinde olduğu gibi.”
“GAYRİMENKUL SERTİFİKASI ÇOK TERCİH EDİLMEYEBİLİR”
Gayrimenkul Sertifikası uygulamasının daha önce de denendiğini ve başarısız olduğunu hatırlatan Tanes, bu sebeple insanların bu konuda negatif algıya sahip olduklarına dikkat çekti. Tanes, “Bu çok iyi planlanarak halka sunulması gereken bir enstrüman. Şu anda uygulandığı haliyle; 2-2,5 sene sonra tamamlanacak bir projeden sertifika topluyorsunuz 3 yıl içinde asli edimi yapmak istediğinizde, örneğin 1+1 daire için, o sürede ödediğiniz para ortalama 400-450 bin TL’ye tekabül ediyor. O kadar süre içerisinde bu meblağ da yatırım yapabilecek biri satış ofisine gittiğinde bir sürü alternatif ile karşılaşıyor, dolayısıyla gayrimenkul sertifikasını tercih etmesine bir sebep yok. Bu sertifika öyle olmalı ki; belki 6-7 gayrimenkul üreticisinin havuzunda insanlar eline para geçtikçe alım yapabilmeli ve 4-5 yıl sonra da bir daireyi toparlayınca alabilmeli. Fakat 2-2,5 sene bu paraları toparlamak için yeterli değil” dedi.
İnşaat sektörünün de tıpkı sanayide olduğu gibi 2.0 aşamasına geçilmesi gerektiğini vurgulayan Turgay Tanes, bunu şu örnekle açıkladı: “Kent planlaması için standartlar belirlenmeli. Örneğin bir belediye kendi şehrine yönelik Türkiye’nin en iyi mimarlarını bir araya getirerek, o şehrin tarihini de anlatarak 3-4 örnek proje çıkarmalı ve gelen gayrimenkul üreticisine de bu alternatifleri sunmalı. İsteyen istediği projeyi yapamıyor olmalı. Düzenli yapılaşmayı sağlamanın başlıca yolu buradan geçiyor.”
SON: KALICI TEŞVİKLER 2018’DE İNŞAATA İVME KAZANDIRIR
İnşaat sektörü 2017 yılında uygulanan indirimler ve cazip kampanyalarla konut alımını kolaylaştırarak büyümesini sürdürdü. Sektörün 2017 yılını değerlendiren ve 2018 yılına ilişkin öngörülerini paylaşan Çukurova Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Son, yeni dönemde süreli teşviklerin kalıcı uygulamalara dönüşmesi gerektiğinin altını çizdi. Kentsel dönüşüme de değinen Son, 2018 yılında yerel yönetimlerin kentsel dönüşümü destekleyecek çalışmalar yapmasının önemine dikkat çekerek yeni bir kentsel dönüşüm yönetmeliğine olan ihtiyacı dile getirdi. Yabancılara konut satışının ihracat sayılması gerektiğini söyleyen Son, Türkiye’deki müteahhit enflasyonunu hatırlatarak yaşanan haksız rekabetin engellenmesi için bu konuda belirli kriterlerin getirilmesi gerektiğini vurguladı.
2018 yılında gayrimenkul piyasasının 2017’ye göre daha hareketli olmasını beklediklerini ifade eden Tamer Son, büyümenin ve yatırımların hız kesmeden devam etmesinin ekonomik ve siyasi istikrarla mümkün olabileceğinin altını çizdi.
Sektörün 2017 yılında çok ciddi fedakârlıklar yaparak indirimler ve cazip kampanyalarla konut alımını kolaylaştırmak için adeta savaştığını ifade eden Son, sözlerini şöyle sürdürdü:
“2017 yılında inşaat maliyetlerindeki artışlar konut fiyatlarına yansıtılmadı ve bu sayede konut satışlarına ivme kazandırıldı. Bu olumlu seyrin 2018 yılında yeni projelerin ve yatırımların hız kazanmasına katkı sağlaması için sektörün önündeki engellerin kaldırılması ve cazip teşvikler sağlanması kritik önem taşıyor. Çünkü mevcut durum firmalar için sürdürülebilir olmadığından bu tablonun uzun bir süre daha devam etmesi çok da mümkün olmayacak ve 2017 yılında konut fiyatlarına yansıtılmayan zamlar mecburen 2018’de yansıtılmaya başlanacak.”
SÜRELİ TEŞVİKLER YERİNE KALICI UYGULAMALAR BEKLENİYOR
Vatandaşlar için nitelikli konut sahibi olmanın, inşaat firmaları içinse yeni konut üretmenin önündeki zorluklara değinen Tamer Son; yüksek arsa maliyeti, arsalardaki rayiç değerle belirlenen KDV oranları, tapu harcı, noter bedeli, satıştaki KDV rakamı, altyapı bedelleri ve kredi faizleri dikkate alındığında Türkiye’de konut fiyatlarının düşmesinin mümkün olmadığının altını çizdi. Konut fiyatını artıran ek masraflara dikkat çeken Tamer Son, sözlerine şöyle devam etti:
“Deprem ülkesi Türkiye’de inşaat sektörünün bekleme lüksü yok. Türkiye’de nitelikli konut alımının kolaylaşması ve inşaat sektörünün sürdürülebilir bir büyümeyle ülke ekonomisine daha yüksek katma değer sağlayabilmesi için yeni düzenlemelere ve teşviklere ihtiyaç duyuluyor. Ancak tüm bu düzenlemelerin süreli teşvikler yerine kalıcı uygulamalarla hayata geçirilmesi çok daha etkili olur. Bilindiği üzere, 2016 yılında başlatılan ve 30 Eylül 2017 tarihine kadar süren düzenleme kapsamında 150 metrekarenin üzerindeki konutlar için KDV oranı yüzde 18’den yüzde 8’e indirildi. Konut kredisi faizleri yüzde 1′e çekildi. Yine aynı şekilde, konut ve iş yerlerinin tapu harçları da alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınmak üzere 30 Eylül 2017 tarihine kadar binde 20’den binde 15’e indirilerek uygulandı. Bu uygulamalarla 2017 yılında inşaat sektöründe önemli canlanmalar yaşandı. 2018 yılında tüm bunların tekrar uygulamaya alınarak sürekli olması sektörümüze ivme kazandırır.”
YABANCILARA KONUT SATIŞI İHRACAT SAYILMALI
Yabancılara ve yurt dışında yaşayanlara konut satışlarına KDV istisnası getirildiğini hatırlatan Son, gerçekleştirilecek bu satışlar sayesinde ülkemize önemli oranda döviz girişi yapılacağının altını çizerek sözlerini şöyle sürdürdü; “2018 yılında yeni bir düzenleme ile yabancılara yapılacak konut satışları “Diğer Döviz Kazandırıcı Faaliyetler” olarak tanımlanırsa çok faydalı olur. Bu satışları yapan inşaat firmalarının ihracatçı olarak kabul edilmesi ve ülkeye döviz kazandıran inşaat sektörünün Eximbank kredilerinden yararlanmasına yönelik düzenlenmeler sektörü rahatlatır. Bununla birlikte yurt dışı satışlarına yönelik olarak uygulanan KDV istisnası ve avantajlı alımların, yabancılara ve yurt dışında yaşayanlara yönelik tanıtımının yapılması ve farkındalıklarının artırılması da önemli bir husus. Günümüz şartlarında inşaat firmalarının önemli ölçüde fona ihtiyaç duyulan bu tanıtım çalışmalarını karşılamaları çok zor olduğu için bu konunun bir devlet politikası olarak desteklenmesi büyük önem arz ediyor.”
KENTSEL DÖNÜŞÜM RANTSAL DÖNÜŞÜM OLARAK GÖRÜLMEMELİ
Kentsel dönüşümün deprem gerçeği ile yaşayan Türkiye için adeta milli bir dava olması, yerel yönetimlerin kentsel dönüşümü destekleyecek çalışmalar yapması ve yönetmeliklerin yeniden düzenlenmesi gerektiğini vurgulayan Son, “Halkımız da kentsel dönüşümü rantsal dönüşüm fırsatı olarak görmemeli. Mühendislik ve mimarlık hizmetlerine gereken önemi veren inşaat firmalarını tercih ederek bir an önce güvenli ve sürdürülebilir binalarda yaşamaya başlayabilmek için hızlı hareket etmeli” şeklinde konuştu.
Dönüşümün bir fırsat olduğunun ve iyi bir şekilde planlanması gerektiğinin altını çizen Son, bu sürecin kamuoyuna doğru aktarılması gerektiğini belirtti. Yıllardır göz ardı edilen deprem gerçeği ve kentsel dönüşüm konusunda hızlı bilinç artışı sağlamak amacıyla kamuoyu bilgilendirme kampanyaları planlanması gerektiğini vurgulayan Son, “Ailelerimizi, çocuklarımızı, öğrencilerimizi ve çalışanlarımızı bu konuda bilinçlendirmemiz gerekiyor. Bu kritik süreçte hiçbir kişi ya da kurumun vatandaşlarımızın güvenli ve sağlıklı konutlarda yaşama hakkı ile oynamasına izin verilmemeli’’ dedi.
MÜTEAHHİT ENFLASYONU ENGELLENMELİ
Gelişmiş ülkelerde olduğu gibi Türkiye’de de müteahhit olmak için belli kıstaslar aranması gerektiğine dikkat çeken Son, “80 milyona yakın nüfusa sahip ülkemizde bugün yaklaşık 330 bin müteahhit varken, 80 milyonu aşkın nüfuslu Almanya’da bu sayı sadece 2 bin 700, tüm Avrupa’da ise 25 bin civarında. Türkiye, yaklaşık 1 milyar 375 milyon nüfuslu Çin’den sonra inşaat sektöründe dünya ikincisi konumundayken, müteahhit sayısı olarak da Çin’den sonra ikinci. Bu müteahhit enflasyonu engellenmeli” diye konuştu.
Kentsel dönüşümle birlikte ciddi bir şekilde artan müteahhit sayısının arz fazlasına ve tüketici mağduriyetine neden olduğunu vurgulayan Son, daha hızlı bir şekilde kaliteli yeni konutlar üretilebilmesi için müteahhitliğin kurumsal bir yapıda denetim altında olması gerektiğini ifade etti. “Uygun şartları sağlayanlar gayrimenkul yatırımcısı olabilir, ancak her isteyen inşaatını yapamamalı. Bu konuda devletin bir kriter getirmesi çok önemli. Yoksa sektördeki haksız rekabet devam edecek.” diyen Son, yurtdışında belli bir sermaye yapısına ulaşmadan, yeterli kadrolara sahip olmadan ve belli oranda iş bitirmeden inşaat sektörüne giriş yapılamadığını hatırlattı.
YETGİN: GAYRİMENKULE DAYALI FİNANSAL ÜRÜNLERİ YAYGINLAŞTIRMALIYIZ
Halk GYO Genel Müdürü Dr. Feyzullah Yetgin, geçtiğimiz günlerde Halk GYO ana sponsorluğunda düzenlenen Küresel Katılım Finans Zirvesi kapsamında değerlendirmelerde bulundu. Yetgin, “Gayrimenkul sektörü temsilcileri olarak bizlerin de ana hedefi; şeffaflık, ürün çeşitliliği, ulaşılabilirlik, eşitlik ve hesap verebilirlik gibi kavramların geliştirilmesi, ekonomiye paylaşımcı ve özverili bir anlayışın hâkim olmasıdır. İnsanı merkeze alan, toplumsal fayda odaklı bu modelin yaygınlaştırılması için biz de sektör olarak üzerimize düşeni yapmalıyız” dedi.
İnsani Finans modelinin, ülkemizin ekonomik gelişimine ticari ve sosyal anlamda önemli katkılar sağlayacağını vurgulayan Feyzullah Yetgin gayrimenkul sektörünün bu alandaki rolüne ilişkin şunları kaydetti: “Gayrimenkul sektörü olarak İnsani Finans kavramına destek noktasında ana hedefimiz, faize değil reel ekonomiye dayalı ürünler geliştirecek adımlar atmaktır. Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olan gayrimenkulün sahip olduğu potansiyeli daha iyi kullanabilmesi ve mevcut potansiyelini yatırıma dönüştürebilmesi için gayrimenkule dayalı finansal ürünlerin yaygınlaşması yönünde çalışmalıyız. Sektör temsilcileri olarak gayrimenkul yatırım fonları, sertifikalar, sukuk gibi uygulamaları destekleyerek öncü olmalıyız. Yatırımcıları reel ekonomiye bizzat dâhil ederek paylaşım ekonomisini artıran, sermayenin tabana yayılmasının önünü açan insani ve İslami finans uygulamalarının yaygınlaştırılması finansal anlamda önemli bir fırsattır.”
KURUM: GÜCÜ ÜZERİNDE İŞ YAPAN İNŞAAT FİRMALARI VAR
Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum da Avrupark Hayat Projesi basın toplantısında sektöre ilişkin uyarıda bulunarak “Gücünün üzerinde iş yapan inşaat firmaları piyasada” dedi.
Öz kaynağı olmayan firmaların iş yapmasının zor olduğunu ifade eden Murat Kurum, “Morgage kredilerinin menkul kıymetleştirilmesine ilişkin çalışmalarımız var. Emlak Konut olarak alternatif finans anlamında, proje anlamında alternatif çalışmalar yapmak zorunluluğumuz var. Eskiden bizde çıkıp bir şey söylemeden satış yapabiliyorduk. Artık insanların ihtiyaçlarını, finansal durumlarını ki bugün gerçekten bu faiz ortamında yüzde 15 yüksek bir faiz. Sizde takdir edersiniz ki öz kaynağı olmayan firmaların iş yapmaları oldukça zor. O manada bizde bu dengeleri tutmaya çalışıyoruz. Evet öz kaynağı olan firmalar güçlü firmaların iş yapması gerekiyor. Bu saatten sonra güven gerçekten çok önemli bir hal alıyor. Bunları da açıkçası takip etmemiz gerekiyor” açıklamasını yaptı.
İnşaat ve sanayi sektörünün iç içe olduğunu dile getiren Murat Kurum, “Kapı bir sanayi tesisinden geliyor yani biz bunları yapmazsak onlarda üretim yapamaz. Örneğin; Mortgage kredileri gelişmiş ülkelerde çok düşük faiz oranlarıyla verilebiliyor. Biz de Mortgage ile ticari kredilerin çok farkı yok. Bu konuda devletimizle hükümetimizle düzenlemeyle ilgili görüşüyoruz. Bunun da süreç içinde düzeltilmesi gerekir” dedi.
“Bugün gücünün üzerinde iş yapan firmaları piyasada görüyoruz” diyen Kurum, şunları söyledi: “Aslında piyasada ki bu darlığın sıkışıklığın nedeni budur diye düşünüyorum. Artık insanlar kendi finans ölçü ve etkilerine göre hareket etmek zorundalar. Bir birim iş yapma kapasiteleri varsa eğer bir birim iş yapmalı üç birim iş yapmamalı. Biz bunu iş şartnamemize koyuyoruz ve teminat ile zor hale getiriyoruz ki herkes değil gücü yetenler girebilsin. Dolayısıyla bunları da bir düzen için de yürütmemiz gerekiyor.”
ALTERNATİF FİNANS ARAÇLARI BAKILMALI
Kurum, “Alternatif finans araçları bizim için önemli. Mortgage kredilerini daha düşük nasıl alabiliriz. Yurt dışından düşük faizli kredi mi almalıyız. Kira sertifikası mı? Mesela eskiden bizim lansman dönemlerimiz de yüzde 70 satış olurdu. Artık böyle bir satış olması mümkün değil. O günkü arz talep dengesi öyleydi. Şimdi farklı. Artık var olan talebi planlamamız gerekiyor” ifadelerini kullandı.
KURUM: KONUT İÇİN ÖZEL BANKA KURULSUN
Kurum, iş dünyasının konut ve inşaat finansmanı için banka isteğinin sektör açısından bir çözüm olup olmayacağına ilişkin değerlendirmesinde de “Böyle bir ihtiyaç olduğu kesin. Şu anki bankacılık sistemi ile 20 yıl vade yapma şansımız yok. Buna ilişkin devletimizin bir çalışması da var” diye konuştu.
EMEKLİLİK FONU ŞART
Sadece emlak bankasının hayata geçmesi değil, emeklilik fonu gibi konut fonlarının kurulması gerektiğine dikkati çeken Kurum, “Buralara yatırım yapılıp belki buradaki kazançtan vergi alınmamalıdır. KDV ile ilgili düzenleme konuşuluyor. Devletimiz de günün şartlarına göre hareket ediyor” ifadelerini kullandı. Kurum, şunları kaydetti: Yurt dışına baktığınızda emeklilik fonu gibi bir fon var ve insanlar burada paralarını biriktiriyor. 5 yıl sonra devlet size bu fondan kredi verebiliyor. Mortgage kredileri menkul kıymetleştirilebilir. Varlık Fonu kurulma çalışması var, bununla birlikte düşük faizli krediler verilebilir. Belki yine konut sertifikası, kira sertifikası gibi alternatif araçlar da yapılabilir. Bunlar üzerinde çalışmak lazım.”
YILMAZ: GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN KENDİ BANKASI OLMALI
Cathay Group YKB Yardımcısı Mehmet Yılmaz, yabancıya konut satışı ve kentsel dönüşümle ivme kazanan olgunlaşma sürecinin, alternatif finans modelleriyle de desteklendiğini söyledi. Yılmaz, “Sadece konut sektöründe uzmanlaşmış bir banka kurularak gayrimenkule özel alternatif finans modelleriyle hizmet vermesi gerekli. Gayrimenkul sektörü artık kendi bankasını da kurmalı” dedi.
Yılmaz, Türkiye ekonomisinin lokomotifi gayrimenkul sektörünün 2018’de ustalık dönemine geçeceğini belirterek alternatif finansal modellerin de sektörü destekleyebilecek şekilde geliştirilmesi gerektiğini vurguladı. Yılmaz, “GYO’lar, gayrimenkul sertifikaları, gayrimenkul yatırım fonları ve menkul kıymetleştirmeler gibi pek çok finansal modeli geliştiren ve sadece gayrimenkulle ilgilenen bir bankaya ihtiyaç var. Ancak böyle bir banka gelişen gayrimenkul sektörünün ihtiyaçlarına cevap verebilir. Böyle bir banka modeli üzerinde çalışılmalı” dedi.
“KONUT BANK İLE KREDİ FAİZLERİ DÜŞER”
Yılmaz, “Mevcut bankalar konut sektörünü yeterli takip etmedikleri için oturup kendimiz sektörü anlatmak zorunda kalıyoruz. Sadece gayrimenkule odaklı bir banka sektörün potansiyelini yakından takip ettiği için daha düşük maliyetli kredi verebilir. Böylece konut almak isteyip de yüksek faizler nedeniyle ihtiyacını erteleyenler ile küçük birikimlerini konut sektörüne yatırmak isteyenlere de fırsat verilmiş olur” şeklinde konuştu.
5 BİN TL’Sİ OLANA BİLE SEKTÖRE YATIRIM YAPMA İMKANI
Kurulacak Konut Bank’ın yönetimini yapacağı alternatif finansal modellere değinen Yılmaz, şu bilgileri verdi; “En güncel konumuz gayrimenkul sertifikaları ile yastık altı birikimleri de sektörde değerlendirilme imkanı bulacak. 5 bin TL’si olan biri bile parasını sektöre yatırarak, sektörde oluşan değer artışından yararlanabilecek. Daha sonra birikim miktarına göre sertifikalarını konut alımında kullanacak. Böylece tasarruf oranlarının artırılmasına katkıda bulunulacak.”
MENKUL KIYMETLEŞTİRME İLE GAYRİMENKUL LİKİT HALE GELECEK
Menkul kıymetleştirmelerin de önemli bir alternatif model olduğuna dikkat çeken Yılmaz, şöyle devam etti: “Menkul kıymetleştirme ile de gayrimenkul sektörünün en çok ihtiyaç duyduğu finansal çeşitliliğin ve derinliğin artırılması konusunda yeni bir bakış açısı getirilmiş olur. Düzenleme ile gayrimenkulleri teminat gösterme dışında bir finansman aracı olarak kullanma imkanı elde edilebilir. Bir nevi gayri menkullerin likit hale getirilmesi sağlanacak. Gayrimenkul sektörünün fon ihtiyacının karşılanmasında uzun vadeli kaynak temini sağlanacak. Emlak İhtisas Bankası, ya BES ( bireysel emeklilik sistemindeki ) ve İşsizlik Fonu’ndaki fonlarını etkin olarak kullanacak ya da Varlık Fonu’ndan ve Hazine’den düşüklü faizli finansman sağlayacak veya uluslararası piyasalarda döviz cinsinden düşük faizli tahvil ihraç ederek hem kendisi hem de ticari bankalar aracılığıyla konut finansmanı için yeni ve ucuz kaynak yaratacak.”
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ ORTADOĞU’DAKİ GELİŞMELERİN GÖLGESİNDE 2018’E GİRİYOR
2017 yılında yabancı yatırımcıların odağında olan Türk gayrimenkul sektörü, yeni yılda satış rekorları beklentisi içinde. Ancak en büyük yatırımcısı Arap bölgeleri olan sektör, 2018’e ABD’nin Kudüs kararı sonrası sancılı bir dönemden geçen Ortadoğu’daki gelişmelerin gölgesinde giriyor.
ABD’nin Kudüs kararının Ortadoğu ve Arap bölgelerini yeni bir siyasi krizle karşı karşıya bırakması, yabancılara yılda ortalama 4 milyar doların üzerinde satış gerçekleştiren gayrimenkul sektöründe bırakacağı etkiyi merak konusu haline getirdi. Gayrimenkul sektörünün uzmanları, şuan yaşanan krizin, gayrimenkul satışlarında ciddi bir etki yaratmadığını ancak yeni yılda yaşanabilecek senaryolara karşı temkinli olunması gerektiği uyarısında bulundu. Ortadoğu’daki krizin Türkiye’de gayrimenkul sektörüne sıçrayabileceğini belirten sektör uzmanlarından Gayrimenkul Danışmanı Gamze Özlü ise yılda bir milyon 300 binin üzerinde gayrimenkul satışının yapıldığı ve yaklaşık 7 milyar dolarlık bir pazar haline gelen sektörün bu krizi aşabilecek güçte olduğunu söyledi. 2018 yılında satış rekoru beklentisi içinde olan gayrimenkul sektörünün yeni yıla durağan başlayabileceğini belirten Özlü “Yurtdışından ve özellikle Arap yatırımcılardan gelen talep artmaya devam ediyor. Ancak gündemde olan krizin etkisiyle yeni yılın ilk çeyreğinde sektörde bir durağanlaşma olabilir gibi görünse de satış rakamlarında düşüş beklenmiyor. Yılın ortalarına doğru hedeflenen satış rakamlarına ulaşılabileceğini ve sektörde ciddi bir büyümenin yaşanabileceğini öngörüyoruz” dedi.
“YAŞANAN KRİZ EMLAK FİYATLARINI DÜŞÜRMEZ”
Yeni yılda emlak fiyatlarının % 5’in üzerinde artabileceğini söyleyen Gamze Özlü, yaşanan krizin emlak fiyatlarında bir düşüşe neden olmayacağını belirtti. Yurtdışından gelen yatırımcıların dolardaki artış nedeniyle Türkiye’de gayrimenkul alımlarını hızlandırdığını ve bu durumun fiyatlara da artış yönünde yansıdığını ifade eden Gamze Özlü şöyle konuştu: “Gayrimenkul sektörü Ortadoğu’da yaşanan krizin gölgesinde 2018’e girecek ancak konut fiyatlarında bir düşüş beklenmiyor. Doların artışı, yabancılara gayrimenkul alımına bağlı olarak Türk vatandaşı olma hakkının verilmesi gibi etkenler emlak alımına olan ilgiyi devam edecek. Bunun yanı sıra Arap yatırımcılar Türkiye’yi güvenilir bir liman olarak kabul ediyor ve günümüzdeki büyük projelere oldukça ilgi gösteriyorlar. Ancak Arap sermayesinin Türkiye’ye çekilebilmesi ve yatırımların artarak devam etmesi için kendilerine daha çok hitap eden, ultra lüks olarak nitelendirilen projelere de ihtiyaç var. Ülkemizde ikinci el konut piyasasında ise geride bıraktığımız yıla göre daha fazla hareketliliğin olduğu bir yıl bekliyoruz. İkinci el konut almak isteyenler için 2018 yılını değerlendirmeleri gerektiğini söyleyebilirim.”
ATALAY: KONUT SEKTÖRÜ BU YIL YÜZDE 5 BÜYÜYECEK
Türkiye gayrimenkul sektörünü değerlendiren ERA Gayrimenkul Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay, konut talebinin artarak devam ettiğini söyledi. Özellikle orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacına dikkat çeken Atalay, “Yeni konutların satış oranı ikinci el konutlara göre yüksek. Ancak sevindirici olan artık talep artsa da konut fiyatlarının aynı paralelde artmadığını görüyoruz. Sektörde bu yıl yüzde 5 büyüme öngörüyoruz” dedi.
2015’in ilk çeyreğinden bu yana konut talebinde küçük dalgalanmaların olduğunu kaydeden Özhan Atalay, buna rağmen sektörün sürekli bir artış trendini sürdürdüğünü vurguladı. Atalay, “Özellikle büyük şehirlerdeki nüfus artış oranının hız kesmeden devam etmesi sebebi ile konut talebinin düşmediğini görüyoruz. 2015 yılı ilk çeyrekten başlayarak 2017 ikinci çeyreğe kadar geçen süre içinde konut satış adetlerinde ciddi bir artış göze çarpıyor. Bu da sektörün geleceği açısından hayli umut verici bir gelişme” diye konuştu.
Sektörün genel konjonktürünün konut talebi ve satışının devam edeceği yönünde ipuçları verdiğini aktaran Atalay, ipotekli konutlarda yükseliş bulunmadığını ancak o bölümde de artış trendinin artarak devam edeceğini öngördüklerini söyledi.
Yeni konutlar ile ikinci el konutların satışları hakkında da bilgi paylaşan Atalay, yeni konutların satış oranının ikinci el konutlara göre daha yüksek seyredeceği tahmininde bulundu.
TALEP ARTIŞI FİYATLARI ETKİLEMİYOR
Talepte yaşanan artışın fiyatlara yansımamasının da sevindirici olduğunu kaydeden Atalay, talebin devam etmesinin artık fiyatlarda artışa neden olmadığını, hatta artış trendinin tersine döndüğünü belirterek, yaşanan yükselişlerin döviz kurları ile orantılı olduğunu belirtti. Döviz kuru ile fiyatlanmış olan projeli konutlardaki fiyatların kurların artmasından doğrudan etkilendiğini ancak konut üreticilerinin fiyatlarda değişikliğe gitmediğini belirten Atalay, “GYODER raporunun da açıkça ortaya konduğu üzere markalı konut projeleri kapsamında ikinci çeyrekte gerçekleştirilen satışların yüzde 5,61′lik kısmı yabancı yatırımcılara yapılırken, Türkiye geneli yabancıya konut satışları da ilk çeyreğe göre yaklaşık yüzde 25′lik artış ile 5 bin 325 adet seviyesinde gerçekleşti” dedi.
Atalay, Türkiye’nin lokomotif sektörü olan gayrimenkul sektörünün her zaman olduğu gibi yine bu yıl da genel ekonomik büyümeden daha yüksek bir performans sergilemesini beklediğini sözlerine ekledi.
VİZE KRİZİ TÜRKLERİN AMERİKA’DA GAYRİMENKUL TALEBİNİ AZALTMADI
ABD, uzun süredir Türk gayrimenkul yatırımcısının gözde ülkeleri arasında yer alıyor. Kaliforniya ve İstanbul ofislerinde çalışmalarını yürüten Almila Gözen, dünyaca ünlü Sotheby’s International Realty’nin uzmanlarından biri olarak ABD emlak piyasasının nabzını tutuyor. ABD ile Türkiye arasında yaşanan vize krizi sonrası ABD’deki Türk yatırımlarının bu durumdan nasıl etkilendiğine yönelik değerlendirmelerde bulunan Uluslararası Emlak Uzmanı Almila Gözen’e göre ABD’de gayrimenkul yatırımı yapanlar her durumda kârlı çıkıyor. ABD’de ev sahibi olmak için vatandaşlık ya da oturma izni gibi vizenin de zorunlu olmadığına dikkat çeken Gözen, Türklerin ABD’ye ilgisinin devam ettiğini söyledi.
Kaliforniya emlak piyasasının tümünü kapsayan bir gayrimenkul portföyüne sahip Sotheby’s International Realty’nin uzmanlarından biri olarak çalışan Uluslararası Emlak Uzmanı Almila Gözen, ABD’nin uzun zamandır Türklerin emlak yatırımı yapmak için tercih ettikleri ülkelerin başında geldiğini belirtti. Özellikle Kaliforniya, New York ve Florida gibi eyaletlerde yatırım yaptıklarını anlatan Gözen, şunları söyledi:
“Türkler daha çok ABD’de dolar bazında kira getirisi elde etmek, yazlık ev olarak kullanmak, ABD’de öğrenim gören çocuklarının olması, çalışmak ya da iş kurmak amacıyla uzun süreli veya sürekli oturacakları bir konuta ihtiyaç duymaları gibi nedenlerle bu ülkede yatırım yapmayı tercih ediyorlar.”
ABD ile vize krizinin Türk yatırımcılarının ilgisinde azalmaya neden olmadığını belirten Almila Gözen, “Bu uygulama Türk yatırımcılarda tedirginlik yaratsa da ABD halen yatırımcıların en çok ilgilendiği bölgelerin başında geliyor. Uygulama şu an için geçerli vizesi olanları etkilemiyor. Aynı zamanda ABD’de konut satın almak için ABD’ye seyahat zorunluluğunun olmaması, gelişmiş teknolojilerden faydalanarak oradaki konutların internet üzerinden görülebilmesi ve uluslararası düzeyde hizmet veren emlak şirketlerinin yardımları Türk yatırımcılar için uygun bir ortam sağlıyor. Aldığı konutu tamamen yazlık amacıyla kullanmak isteyen ve şu an geçerli bir vizesi olmayan yatırımcılar ise bu konutları kiraya vererek krizi fırsata çevirebiliyorlar. Aynı zamanda daha önceden ABD’de yatırım yapmış olan Türkler dolar kurunun son durumu ile stabil bir ülkede yapmış oldukları ve dolar bazında gelir getiren yatırımın doğru bir seçim olduğunu görüyorlar” diye konuştu.
İZLENMESİ GEREKEN 5 GAYRİMENKUL TEKNOLOJİSİ GİRİŞİMİ
İş dünyasının her alanında değişim için katalizör olmayı sürdüren teknolojinin gayrimenkul sektörüyle buluşmasıyla yeni bir ekosistem ortaya çıkıyor. Bu sistem içerisinde öbeklenen girişimlerin adı ise ‘propertytech’ bir diğer deyişle gayrimenkul teknolojisi girişimleri. Yapılan araştırmalar 2016 yılında 277 gayrimenkul teknolojisi girişimine toplam 2.7 milyar dolar yatırım yapıldığını ortaya koyarken, 2017 yılı sonunda bu rakamın 3 milyar doları aşacağı öngörülüyor.
Cadre Donald Trump’un kampanyasını yöneten damadı Jared Kushner’in aktif bir gayrimenkul teknoloji yatırımcısı olduğunu biliyor muydunuz? Teknoloji odaklı bir yaklaşımla kurumsal kalitedeki gayrimenkullere yatırım yapılmasını kolaylaştıran Cadre; iş modeliyle dikkat çekiyor. Benzer kitle fonlaması girişimlerinde olduğu gibi yatırımcıların ticari bir mülk üzerinden küçük hisseler satın almasını sağlayan Cadre’nin diğer platformlardan ayrıştığı konu ise yatırım payının satışı ile ilgili. Cadre’nin bu konudaki vizyonu pay satışları ile ilgili online borsasını kurmak olmuş. Yakın zamanda Türkiye’de çok konuşulan gayrimenkul sertifika sisteminin ticari gayrimenkul için ve online hali olarak da düşünebilirsiniz. Haziran ayında $65 milyon yatırım alarak şirket değerlemesi $800 milyon’a ulaştı.
Redfin 2004 yılında kurulan Redfin’in iş modeli teknolojiden ziyade hibrit teknoloji destekli bir gayrimenkul aracılığı modeli olması. Konut sektöründe faaliyet gösteren bu girişim; maaşlı gayrimenkul danışmanı çalıştırıyor ve geliştirdikleri teknoloji sayesinde daha düşük komisyon ücretleri sunabiliyor. Gayrimenkul aracılığı dışında mortgage aracılığı ve doğrudan konut satın alma ve satma hizmetleri de sunmayı planlayan bu girişimin, kuruluşundan beri hiç kâra geçememiş olması ve yakın zamanda sektörün ilk halka arzını gerçekleştirmiş olması dikkat çekici. Halka arz diğer girişimler için önemli bir emsal teşkil edecek.
Zillow 2005 yılında kurulup 2011 yılında halka arz edilen ve ABD’nin en büyük emlak ilan sitesi olan Zillow bugün 8 milyar dolar gibi bir değerlemeye sahip. Geçen sene en büyük rakibi Trulia’yı 3.5 milyar dolara satın alan Zillow’un; Streeteasy gibi çok sayıda rakip ve girişim satın almış olması da ayrıca dikkat çekiyor. Yeni bir gelir modeli olarak sitelerini ziyaret eden kullanıcıların gayrimenkul arayış bilgilerini gayrimenkul aracılarına satmaları New York gayrimenkul dünyasında ciddi ses getirmişti. Bu durum emlak sitelerinin artan rekabet ve gelişen teknoloji ile birlikte iş modellerini geliştirmeleri gerektiğini de bizlere hatırlatıyor. Satılık ve kiralık gayrimenkulleri yayınlamak artık yetmiyor, mutlaka katma değer yaratmak gerekiyor.
WeWork Paylaşım ekonomisinin en önemli yapı taşlarından biri olan ortak çalışma alanı (Co-Working Space) hızla yayılmaya devam ediyor. Bu alanda dünyanın en geniş ağına sahip olan WeWork aslında teknoloji şirketinden ziyade teknoloji destekli esnek hazır ofis ve ortak çalışma ortamları sunan bir gayrimenkul şirketi. 2010 yılında kurulan ve bu dikeyin en önemli oyuncusu olan WeWork aylık ortalama $650’lık üyelik ücreti ile bir nevi ofislerin Airbnb’si olarak tanımlanıyor. Bugüne kadar $4.45 milyar yatırım alarak şirket değerini $20 milyara ulaştırmış olması ise dikkat çekiyor. Dünyadaki 110 yerde faaliyet gösteren şirketin yılda 1 milyar dolara yakın bir ciro elde ettiği söyleniyor.
Opendoor Opendoor gayrimenkul teknoloji sektöründe 1 milyar dolarlık şirket değeri ile nadir girişimlerden biri. Geliştirdikleri teknoloji ve kullandıkları veri yardımıyla evini acil satmak isteyenlere anlık teklif verip onları satın alan Opendoor, kısa sürede 320 milyon dolar yatırım alarak en hızlı büyüyen şirketlerden biri oldu. İş modelinin temelini ise konut satanın güvenilir ve hızlı satış süreci karşılığında makul bir indirim ile mülkünü satması oluşturuyor. Bir açıdan Redfin’in benzeri olan Opendoor’da gayrimenkul danışmanı olmadan satın aldıkları konutları kendi platformları üzerinden satıyorlar. ABD’de $100 bin ve $500 bin arası değeri olan müstakil evlere odaklanmaları ise kendilerine bir taraftan önemli bir avantaj sağlarken diğer taraftan aşılması gereken bir kısıtlama da getiriyor.